LE LOCAZIONI
Il codice civile definisce la locazione (art. 1571 c.c.) come il contratto con cui una parte, detta locatore, si obbliga a far godere all'altra parte, ossia al conduttore o locatario o inquilino, una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo (il canone locatizio).
Il contratto di locazione può classificarsi diversamente a seconda del suo oggetto (beni mobili o immobili) o della destinazione dei beni (beni immobili ad uso abitativo o commerciale), della tipologia di immobili, urbani e non (si pensi agli immobili rurali) o del periodo di tempo (contratti transitori) o della tipologia di canone (a canone libero o convenzionato).
GLI ELEMENTI ESSENZIALI di un contratto sono:
- I soggetti del contratto: il locatore, cioè colui che cede il bene immobile in locazione; e il conduttore, cioè l'inquilino e controparte del contratto. E' obbligatorio specificare per ciascun soggetto le genaralità: cognome e nome, luogo e data di nascita, la residenza, e codice fiscale, in caso di soggetto giuridico bisognerà aggiungere la partita iva e i dati del legale rappresentante.
La firma dell contratto comportà al conduttore degli specifici obblighi, tra cui la diligenza del buon padre di famiglia, la perdita e deterioramento della cosa e la riconsegna della cosa al locatore.
- Identificazione del bene: deve essere identificato con tutte le eventuali pertinenze e per l'uso per cui viene ceduto, riportando l'indirizzo esatto e i dati catastali.
- Importo del canone: bisogna specificare l'importo, le modalità e le spese accessore connesse.
- Durata del rapporto: il contratto di locazione può essere a tempo determinato o senza determinazione di tempo (l'art. 1574 del CV stabilisce egli stesso in base al bene in oggetto)
- La data di stipula del contratto: la regiostrazione è obbligatoria entro i 30 giorni dalla data di stupula o dalla data di decorrenza, nel caso questa sia anteriore alla stipula.
Ma quali sono le tipologie di contratto ad uso abitativo?
|
|
CANONE LIBERO |
CANONE CONCORDATO |
CANONE CONCORDATO TRANSITORIO |
CANONE CONCORDATO A STUDENTI |
|
Fonte |
Legge 431/98 art. 2, c. 1 |
Legge 431/98 art. 2, c. 3 |
Legge 431/98 art. 5 c. 1 |
Legge 431/98 ex art. 5 c. 2 e 3 |
|
Definizione |
Le parti sono libere di determinare l’ammontare del canone, restando esclusivamente vincolate alla durata minima stabilita dalla legge e alle modalità di rinnovo o recesso |
Le parti non sono libere di determinare il canone dovendolo stabilire tra un limite minimo e un limite massimo fissati da appositi accordi territoriali |
Soddisfa particolari esigenze delle parti legate alla mobilità lavorativa: apprendistato, esigenze legate al contratto di lavoro, formazione professionale, attiva ricerca di occupazione. Per essere valido, deve essere predisposto utilizzando esclusivamente il modello ministeriale predefinito |
Può essere stipulato solo nei comuni sede di università. Il conduttore deve seguire un corso di laurea in un comune diverso da quello di residenza e il locatore deve farsi consegnare una certificazione che lo attesti. Per essere valido, deve essere predisposto utilizzando esclusivamente il modello ministeriale predefinito |
|
Durata |
4 anni + 4 di rinnovo automatico alle medesime condizioni (salvo disdetta per ipotesi specifiche) |
3 anni + 2 anni di rinnovo automatico alle medesime condizioni (salvo disdetta per ipotesi specifiche) |
Da 1 a 18 mesi non rinnovabili |
Da 6 mesi a 3 anni + rinnovo automatico dello stesso periodo alla prima scadenza (salvo disdetta per ipotesi specifiche) |
|
Canone |
Liberamente stabilito nella contrattazione delle parti |
Valori di riferimento definiti dagli accordi territoriali |
Valori di riferimento definiti dagli accordi territoriali o fino al 20% superiore al canone “concordato” |
Valori di riferimento definiti dagli accordi territoriali |
|
Termine per le comunicazioni |
6 mesi |
6 mesi |
|
3 mesi (locatario) |